摘要：在楼宇运营维护阶段，为了更加直观地控制建筑运营系统，可以利用ＢＩＭ可视化管理系统，通过与前期建造数据、施工数据及采购数据的数据库连接，再依托立体化的３Ｄ细节展示，使建筑细节具有高效的数据可检索性，形成立体可视排査，故障点定向检索，从而降低运维成本及日常损耗，最终做到建筑的智能化控制及低损耗运维。
关键词：物业空间管理；运营维护；ＢＩＭ；可视化
随着全球建筑行业日趋规模化、复杂化、快速化，以及ＢＩＭ技术的快速发展，各种ＢＩＭ运维系统的应用也越来越广泛。ＢＩＭ技术贯穿于建筑物的整个生命周期，其中运维阶段所占的时间最长，物业管理的成本也占到建筑总成本的８５％。物业的运维管理中，需要大量的建筑结构信息、图纸、表格等，导致人力成本大、管理效率低的问题。本文以ＢＩＭ在物业空间管理及设备运维中的应用为研究对象，为新型的物业管理提供一个崭新的解决方案。
１ＢＩＭ运维平台的概念
ＢＩＭ（ＢｕｉｌｄｉｎｇＩｎｆｏｒｍａｔｉｏｎＭｏｄｅｌ）即建筑信息模型，是指具有各种建筑信息的数据模型。而对于物业的空间管理和设备运维来说，最终的ＢＩＭ模型，只是一个竣工的ＢＩＭ模型，只有将涉及的大量运维信息录入到ＢＩＭ模型后，才是一个运维阶段的ＢＩＭ模型，称之为“ＢＩＭ运维平台”。
对这个平台而言，“信息”的重要性要远远大于这个几何信息载体的“建筑模型＇例如对于某个灯具构件在模型中的具体位置、型号、功率、亮度等信息，都应包含在模型中。同时，对于这个建筑模型来说，不仅要具备完整的信息数据，还要求这些数据必须是相互关联的。模型中各类参数和数据之间的关联性，以及ＢＩＭ建筑模型和真实建筑之间的关联性都至关重要。因此，随着数据的通用性变强，信息化的ＢＩＭ运维平台将越来越多地被运用，而最终的ＢＩＭ运维信息化模型甚至可以是一个完全没有几何信息的数据库模型。图１展示了ＢＩＭ运维平台中的主要信息构成，包括３Ｄ建筑模型、２Ｄ图纸、构件信息、局部详图、平面布局分析等。
而从通俗意义上讲，ＢＩＭ运维平台一般是指通过ＢＩＭ技术与运营维护管理系统相结合，对建筑物的空间、设备等进行系统的管理，对各种可能发生的灾害情况进行预防，从而最大程度地降低运营维护的成本。同时，现在的ＢＩＭ运维平台往往通过物联网及云计算技术等将移动终端、运维软件和建筑物的三维ＢＩＭ模型结合运用，最终达到设备运行管理、能源管理、安保系统、租户管理等目的。
２ＢＩＭ在后期运维中的价值体现
在当前ＢＩＭ技术和物业运维管理的研究热潮下，建筑管理人员逐渐发现ＢＩＭ对于后期运维管理的重要性。甚至在设计规划时就通过ＢＩＭ的３Ｄ空间展示功能来考虑到诸如设备维修路线、摆放位置及逃生路线等问题，并与建筑师沟通，以得到更符合安全及方便运维管理的建筑设计。同时ＢＩＭ模型和ＶＲ／ＡＲ技术结合，可得到更为身临其境的空间体验，帮助物业管理公司从使用者的角度，在后续营运交屋时更快地开展各项工作，并制定出更为自动化、更方便的运营方案。
当物业管理人员把施工完成的建筑物所对应的ＢＩＭ模型导人到运维平台后，可立足运维角度规范建筑的大数据，优化工作流程。同时整个运维阶段可以对设备运行进行实时监控，运维管理的时候如发现某个设备发生故障，可非常清晰地定位到故障的具体位置，同时显示该设备的厂商供应信息，以方便替换、追责及后期的保养。
３ＢＩＭ在空间管理和设备运维中的应用
ＢＩＭ运维管理是针对竣工后模型的后期运营和维护工作，所使用的ＢＩＭ运维平台集成了众多的信息，如建筑信息、安装信息、维护信息等。ＢＩＭ运维管理主要包含物业空间管理、设备管理、隐蔽工程管理、紧急情况的模拟、能耗的监测与分析节能降耗等，具体包括租户管理、空间定位安保人员信息、设备的安装规划维护、复杂的地下管网的管理，以及紧急情况下各系统设备的联动工作等。
３．１物业空间管理
物业空间管理是物业管理的基础。高效的ＢＩＭ运维平台，可以将建筑体的设计、施工、布局、设备安装布置等各参与方的不同信息进行整合分析，各部门的职能人员可以根据具体使用情况进行系统管理，并合理安排该３Ｄ建筑空间中的人员分配和设备布置。在ＢＩＭ运维平台上，建筑空间的查看和管理一目了然。见图２。
基本的物业空间管理系统由多个单独的信息系统组成，如计算机化的维护管理系统（ＣＭＭＳ）、电子文档管理系统（ＥＤＭＳ）、楼宇自动化系统（ＢＡＳ）和能量管理系统（ＥＭＳ）等。通过各空间系统的协调工作，及时采集并处理信息数据，实现高效率、高质量的物业空间管理方案。
３．２系统设备的管理和维护
１）车库定位系统运用ＢＩＭ运维平台，人们可以轻而易举地定位到３Ｄ建筑模型的任意空间位置，包括周边道路车流量和车库内的车位使用情况，见图３。
ＢＩＭ运维平台的智能停车管理系统中，通过在停车场为每个车位安装一个车位探测器，探测器返回的位置信息与停车场中的实际位置一一对应，以检测车位是否被占用。当车位的使用情况的数据发生变化时，探测器会及时发送车辆及车位信息给ＢＩＭ运维平台，并将该数据与ＢＩＭ模型交互，最终在ＢＩＭ模型中展示车位的实时变化情况。
通过查看车位上的车辆模型，可以获取该车辆的车牌号、停人时间等。同时，ＢＩＭ运维平台会将该车牌号与固定车主的车牌号进行比对，当比对结果不一致时，即发生了车位非法占用情况，运维平台将发出报警信号以提醒物业管理人员及时进行处理。
２）安全管理
基于ＢＩＭ技术的安全管理模块包含访客系统管理、巡检管理、视频监控管理和消防疏散管理等。在３Ｄ可视化的ＢＩＭ模型上，可以真实地展示每个摄像头的位置，单击可显示该摄像头的图像信息，并且可以同时显示多个视频图像。相对传统的视频监控系统，其位置信息更为明确，如果与访客系统联动，则可在ＢＩＭ运维平台上查询到每天进人该楼宇的人员的基本信息。如图４所示，为某别墅的ＢＩＭ管理平台的入口ａ）及楼道监控ｂ）显示模式。
除了访客管理，ＢＩＭ运维平台还有助于巡检人员签到、记录并查看巡检信息，这些信息也更方便地被管理层所查看。
３．３隐蔽工程管理
通过ＢＩＭ运维平台中模型的３Ｄ可视化展示，物业管理人员可以对建筑中的每条管线、每个阀门的位置都一清二楚，从而无须为隐蔽工程而担忧。通过对整体管网的数据监测，管理人员可以迅速找到管道渗漏位置，及时进行维修。图５展示了移动端ＢＩＭ协同管理平台的运作方式，巡检人员通过移动设备从云端ＢＩＭ平台确定维修地点，然后在ＢＩＭ３Ｄ模型上进行定位显示，找到须维修管道的具体位置，并在ＢＩＭ运维平台上查看到该设备的信息数据，如可查看到某维修管道的具体参数，见图６。最后给维修人员进行派单处理，及时购买和更换。
３．４消防应急处理系统
不同于通过２Ｄ文件和图纸查看建筑结构，ＢＩＭ模型能３Ｄ展示建筑实体，通过３Ｄ模型可以更明确地看到消防设备的具体位置、消防工程的管线布局和支架的固定位置。且项目模型中包含所有构件的详细信息、设备设施的数据信息。
在消防设备的运维管理中，如何将火灾防范于未然，从根本上减少大量的人力物力损失。ＢＩＭ运维平台可以实时对消防设备进行监测分析和管理，进而有效降低运营成本。
当某楼宇中有火灾发生时，ＢＩＭ运维平台将切换至消防疏导模式，配合ＷＥＢ云端技术，在最短的时间内找到起火点、查明起火原因、计算最佳逃生路线，以帮助楼宇中的人员有序快速的撤离。
３．５ＢＩＭ运维系统中的能耗管理
ＢＩＭ与物联网技术相结合，可有效帮助物业管理人员在运维过程中进行能耗管理。如在各智能小区安装带有传感器和无线发射功能的水表、电表、煤气表等，设置时间间隔后，实时对建筑实体内部的能耗数据进行采集、发送和能耗分析。通过在建筑体内部各点远程采集具体的温度、湿度信息，根据分析结果由ＢＩＭ运维平台发送指令给终端用户的温湿度调控设备，实现建筑体能耗的统一管理。若某位置的能源损耗异常，ＢＩＭ运维平台可及时发出警报信号。图７为某别墅的ＢＩＭ运维平台中的能耗和光照分析模式。
４结语
ＢＩＭ技术在建筑行业的应用日益广泛，本文从物业空间管理和设备运维的角度，分析利用ＢＩＭ技术的可视化和信息化帮助物业管理人员检测设备状况，从而提高了物业管理的工作效率。
需要注意的是，在运营维护的过程中，应不断对ＢＩＭ运维平台进行数据的维护更新，以保证所用的设备设施的基本信息、管线位置、规格型号等信息，在不断的使用、改造、维修时准确无误。物业管理公司应具有专业的ＢＩＭ技术管理人员负责平台的运营维护，并为ＢＩＭ运维平台预留相应的资金保证。
